Question 1

Che cos’è un immobile off plan a Dubai e come funziona?

Accepted Answer

Un immobile off plan viene acquistato prima che la costruzione sia completata, direttamente dal developer oppure, dove consentito, come rivendita da un acquirente precedente. I progetti off plan di Dubai sono registrati secondo le procedure del Dubai Land Department, e i pagamenti vengono effettuati in base al piano di pagamento approvato del developer e ai conti escrow applicabili. L’acquisto è regolato da un contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement, SPA).

Question 2

Gli stranieri possono acquistare e possedere immobili a Dubai?

Accepted Answer

Sì. Gli acquirenti di qualsiasi nazionalità possono possedere immobili nelle zone freehold designate di Dubai, senza alcun requisito di residenza negli Emirati per la sola proprietà. Nel rispetto dei requisiti bancari, di conformità e fiscali applicabili, anche i canoni di locazione e i proventi di vendita possono essere trasferiti all’estero.

Question 3

Quali sono i vantaggi di investire in un immobile off plan?

Accepted Answer

Un immobile off plan può dare accesso a nuovi sviluppi, a una scelta più ampia di unità in fase iniziale e a piani di pagamento scaglionati che aiutano l’investitore a gestire l’impiego del capitale. Può esserci anche un potenziale di rivalutazione prima del completamento. Questi vantaggi non sono garantiti: prima dell’acquisto vanno valutati prezzo, piano di pagamento, developer, posizione, offerta futura e orizzonte di detenzione previsto.

Question 4

Quali sono i rischi dell’acquisto off plan e come posso ridurli?

Accepted Answer

I rischi possono includere ritardi nella costruzione o nella consegna, variazioni del valore di mercato, differenze tra le aspettative e l’immobile completato e limitazioni alla rivendita. Una due diligence accurata dovrebbe considerare lo storico del developer, la registrazione del progetto, i conti escrow, l’avanzamento dei lavori, le condizioni dello SPA, gli obblighi di pagamento, l’offerta futura e le condizioni di uscita.

Question 5

Come scelgo dove acquistare per ottenere una buona crescita e buoni rendimenti da locazione?

Accepted Answer

Guardi oltre i rendimenti dichiarati. Contano il prezzo d’ingresso, le infrastrutture future, i collegamenti, l’offerta concorrente, la domanda di locazione, la scelta dell’unità e la qualità del developer. L’opportunità migliore è quella che bilancia un potenziale di crescita realistico con una domanda di locazione sostenibile, ed è coerente con il Suo orizzonte di detenzione e con la Sua strategia d’investimento complessiva.

Question 6

Come faccio a sapere se un progetto off plan e il suo developer sono regolarmente registrati?

Accepted Answer

Prima di impegnarsi, il progetto e il developer dovrebbero essere verificati attraverso i canali appropriati del Dubai Land Department, e la documentazione del progetto dovrebbe essere esaminata. Prima di trasferire fondi, l’acquirente dovrebbe inoltre conoscere i conti escrow del progetto, il suo stato di registrazione e le istruzioni di pagamento.

Question 7

Che cosa tutela il mio denaro se i lavori si fermano o un progetto viene annullato?

Accepted Answer

I pagamenti degli acquirenti per i progetti off plan che ne hanno i requisiti vengono effettuati tramite conti escrow regolamentati dal governo, e developer e progetti registrati sono soggetti al quadro normativo di Dubai. Lo SPA definisce la posizione contrattuale in caso di ritardi, mentre i progetti annullati vengono gestiti secondo la procedura regolamentata applicabile. Prima di trasferire fondi, l’acquirente dovrebbe verificare il progetto, i dati del conto escrow e le condizioni contrattuali.

Question 8

Che cos’è un conto escrow e come tutela i miei pagamenti?

Accepted Answer

Un conto escrow è un conto di progetto regolamentato, utilizzato per gli sviluppi off plan che ne hanno i requisiti. Aiuta a controllare il modo in cui i fondi degli acquirenti vengono ricevuti e rilasciati in relazione al progetto. Prima di trasferire fondi, le istruzioni di pagamento vanno sempre verificate rispetto alla documentazione ufficiale del developer.

Question 9

Che cos’è l’Oqood e perché è importante nell’acquisto off plan?

Accepted Answer

L’Oqood è il sistema di registrazione provvisoria del Dubai Land Department per le transazioni immobiliari off plan. Registra l’interesse dell’acquirente sull’immobile nel registro immobiliare provvisorio e costituisce un’importante traccia ufficiale della transazione prima del completamento e della registrazione definitiva del titolo di proprietà.

Question 10

Posso ottenere un mutuo per un immobile off plan?

Accepted Answer

Un finanziamento può essere disponibile per i progetti off plan che ne hanno i requisiti e per gli acquirenti idonei, ma i criteri delle banche e la fase in cui il finanziamento diventa disponibile possono variare. Se la Sua strategia d’acquisto si basa su un finanziamento futuro, conviene valutare per tempo le opzioni di mutuo, invece di dare per scontato che i fondi saranno disponibili quando scadranno le rate successive o i pagamenti alla consegna.

Question 11

Quali visti legati agli immobili sono disponibili per chi investe a Dubai?

Accepted Answer

Dubai offre percorsi di residenza legati agli immobili, soggetti ai requisiti di idoneità in vigore al momento della domanda. I proprietari di immobili possono avere diritto a una Property Investor Residence rinnovabile di 2 anni, mentre gli investimenti immobiliari idonei pari o superiori a AED 2 milioni possono dare accesso a una Golden Visa rinnovabile di 10 anni, anche con immobili off plan idonei. Se la residenza fa parte del Suo obiettivo d’investimento, è opportuno verificare i requisiti aggiornati del DLD e delle autorità per l’immigrazione prima dell’acquisto.

Question 12

Posso vendere il mio immobile off plan prima del completamento del progetto?

Accepted Answer

Sì, potenzialmente, nel rispetto dei requisiti di rivendita del developer, dello SPA, dell’importo già versato e di eventuali requisiti di NOC, cessione o trasferimento. Una volta soddisfatte le condizioni applicabili, l’immobile può essere trasferito a un nuovo acquirente, che si assume gli obblighi di pagamento residui. Soglie, costi e procedura vanno confermati per il singolo progetto.

Question 13

Quali costi devo prevedere oltre al prezzo d’acquisto?

Accepted Answer

Oltre al prezzo d’acquisto, l’acquirente dovrebbe prevedere la tassa DLD del 4%, i costi di registrazione e amministrativi ed eventuali commissioni di intermediazione o costi di transazione applicabili. Una volta completato l’immobile, i costi ricorrenti di proprietà possono includere spese condominiali (service charge), manutenzione, assicurazione e gestione immobiliare. Se l’immobile viene acquistato come investimento, vanno considerati anche l’arredamento e la preparazione per la locazione.

Question 14

Che cosa succede se il mio immobile off plan subisce ritardi?

Accepted Answer

Il contratto di compravendita (SPA) dovrebbe definire il quadro contrattuale del completamento, compreso l’eventuale periodo di proroga consentito e i diritti e gli obblighi delle parti. Se un ritardo diventa rilevante o contestato, è opportuno esaminare il contratto firmato e lo stato attuale del progetto e, se del caso, rivolgersi a un consulente legale indipendente.

Question 15

Che cosa succede alla consegna e quali costi devo prevedere?

Accepted Answer

Al momento della consegna o in prossimità di essa, l’acquirente di norma salda i pagamenti contrattuali residui, ispeziona l’immobile e ne verifica i difetti (snagging), completa le formalità con il developer e di registrazione e attiva, se applicabili, utenze, spese condominiali e assicurazione. L’investitore dovrebbe inoltre prevedere eventuali costi di arredamento, preparazione o gestione necessari prima che l’immobile possa essere abitato o affittato.

Question 16

Posso acquistare e gestire un immobile a Dubai dall’estero?

Accepted Answer

Sì. Gran parte del processo d’acquisto può essere gestita a distanza, con una procura dove necessario. Dall’acquisto alla consegna, dalla verifica dei difetti alla locazione, dalla gestione immobiliare fino all’eventuale rivendita, il Suo investimento può essere coordinato in modo professionale mentre Lei resta all’estero.

Question 17

Posso affittare il mio immobile subito dopo la consegna?

Accepted Answer

Una volta che l’immobile è completato, consegnato e legalmente abitabile, di norma può essere preparato per la locazione, nel rispetto dei requisiti applicabili dell’edificio, di registrazione e di licenza. L’investitore dovrebbe definire la propria strategia di locazione prima della consegna, valutando anche se l’immobile sia più adatto alla locazione di lungo periodo o, dove consentito, all’uso come casa vacanza.

Question 18

Dopo la consegna conviene vendere, affittare o mantenere l’immobile?

Accepted Answer

La strategia giusta dipende dal valore attuale dell’immobile, dal rendimento da locazione ottenibile, dall’offerta futura, dal potenziale di crescita residuo, dai costi di transazione e dai Suoi obiettivi d’investimento complessivi. Valutare l’immobile alla consegna rispetto alle condizioni di mercato del momento può aiutare a stabilire se l’opzione migliore sia vendere, generare un reddito da locazione o mantenerlo per una crescita di più lungo periodo.

Question 19

Come può un immobile off plan inserirsi in un portafoglio immobiliare più ampio a Dubai?

Accepted Answer

Gli immobili off plan possono essere affiancati ad asset pronti e già a reddito per diversificare zone, tipologie, date di consegna e impegni di capitale. Per chi costruisce un portafoglio, l’attenzione dovrebbe concentrarsi su come ogni acquisto contribuisce alla strategia complessiva, bilanciando potenziale di crescita futuro, reddito da locazione, liquidità, obblighi di pagamento ed esposizione alle diverse zone del mercato di Dubai.

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