Acquistare off plan a Dubai: che cosa succede davvero, passo dopo passo
Dal modulo di prenotazione alla registrazione Oqood fino alla consegna: la sequenza di un acquisto off plan a Dubai, e il momento in cui il Suo denaro diventa impegnato.
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Acquistare off plan significa comprare dal developer prima che l’edificio sia completato. A Dubai si tratta di una transazione regolamentata con una sequenza definita, e conoscerla è ciò che evita all’acquirente di impegnarsi nel momento sbagliato.
1. Prima di tutto, la registrazione del progetto
Prima che un developer possa vendere legalmente un’unità, il progetto deve essere registrato presso il Dubai Land Department e il relativo conto escrow deve essere aperto. Chieda la registrazione del progetto e il numero del conto escrow fin dal primo colloquio. Un progetto che non è in grado di mostrarLe entrambi non è pronto a ricevere il Suo denaro.
2. La prenotazione
Si sceglie un’unità e si firma un modulo di prenotazione, di solito versando un deposito. Al lancio, le unità più richieste vengono assegnate in pochi minuti, ed è per questo che gli acquirenti registrati vedono il listino prezzi e le planimetrie prima del lancio pubblico. La prenotazione non è ancora una vendita, ma va letta con attenzione, perché indica se il deposito è rimborsabile.
3. Il Sale and Purchase Agreement
Lo SPA è il contratto di compravendita. Stabilisce il prezzo, il calendario dei pagamenti, le specifiche e la superficie dell’unità, la data di completamento prevista e che cosa accade se tale data slitta. È il documento da far esaminare con cura. Le clausole che nella pratica contano di più sono la tolleranza ammessa sulla superficie, le disposizioni su ritardi e indennizzi e le condizioni per cedere l’unità a un altro acquirente prima della consegna.
4. Registrazione presso il DLD e Oqood
Le vendite off plan vengono iscritte nel registro provvisorio del DLD, il sistema Oqood, anziché con un immediato atto di proprietà (title deed). La registrazione tutela il Suo diritto sulla specifica unità. Metta a budget la tassa di registrazione del DLD pari al 4% del prezzo di acquisto, oltre alle spese amministrative e di registrazione del developer. Verifichi gli importi amministrativi esatti con il Suo consulente per gli investimenti per il progetto specifico, perché variano.
5. Pagamenti in base all’avanzamento dei lavori
Le rate sono legate alle fasi di avanzamento della costruzione, e il denaro viene svincolato dal conto escrow man mano che tali fasi vengono certificate, non a discrezione del developer. Il mancato pagamento di una rata comporta conseguenze stabilite nello SPA: per questo conviene adattare il calendario al proprio flusso di cassa effettivo prima di firmare, non dopo.
6. La consegna
Riceve la comunicazione di completamento, ispeziona l’unità (un’ispezione dei difetti, lo snagging, vale il suo costo), salda gli importi residui e l’atto di proprietà Le viene trasferito. Iniziano a decorrere le spese di servizio. Se intende affittare l’unità, è da qui che parte il processo di locazione, ed è consigliabile pianificarlo prima della consegna anziché dopo.
Dove gli acquirenti restano spiazzati
- Dare per scontato che la data di completamento sia fissa. È una data prevista. Consideri nei Suoi piani la possibilità di uno slittamento, soprattutto se sta per disdire un contratto d’affitto per trasferirsi.
- Non simulare il flusso di cassa. Un piano 60/40 e un piano post consegna sulla stessa unità sono impegni molto diversi.
- Saltare la revisione dello SPA. Le clausole su ritardi, tolleranza di superficie e cessione sono quelle in cui si concentra il rischio reale.
- Dimenticare i costi della consegna. Spese di servizio, arredamento e rata finale di solito arrivano insieme.