I rischi reali dell’acquisto off plan, e che cosa La tutela davvero

L’acquisto off plan comporta rischi che vale la pena chiamare con il loro nome. Alcuni sono gestiti strutturalmente dal quadro normativo di Dubai. Altri restano a Suo carico, e nessuna quantità di documenti li sposta.

Che cosa gestisce davvero la regolamentazione

Il rischio che il denaro sparisca

I pagamenti degli acquirenti su un progetto off plan registrato confluiscono in un conto escrow dedicato a quel progetto, non nel conto operativo del developer, e vengono svincolati in base all’avanzamento certificato dei lavori. È la tutela più importante del mercato di Dubai, ed è il motivo per cui la registrazione del progetto è la prima cosa da verificare.

Un progetto che scompare senza possibilità di rivalsa

Se un progetto viene annullato, il DLD e la RERA applicano una procedura definita per liquidare il conto escrow e restituire i fondi agli acquirenti. Non è immediata e non è indolore, ma è una procedura, non un vuoto.

Che cosa resta da gestire a Lei

Il ritardo

La delusione più comune nell’off plan non è la frode, è il tempo. I cantieri slittano. La Sua tutela sono le disposizioni sui ritardi contenute nello SPA e, in termini più concreti, lo storico di consegne del developer: quanto i completamenti recenti si sono avvicinati alle date annunciate. È un dato conoscibile prima dell’acquisto, ed è la prima domanda a cui rispondiamo per ogni progetto che proponiamo.

L’andamento del mercato tra acquisto e consegna

Acquista al prezzo di oggi un edificio che sarà completato tra due e quattro anni. Da questo intervallo nasce la rivalutazione del capitale tipica dell’off plan, ed è anche lì che si trova il rischio. Se il Suo piano prevede di vendere prima della consegna, deve conoscere le condizioni di cessione e sapere che la liquidità in rivendita varia molto da un progetto all’altro.

La distanza tra il rendering e la stanza

Le specifiche sono contrattuali: ciò che è scritto nello SPA è ciò che Le è dovuto. Le immagini di marketing non lo sono. Confronti il capitolato delle finiture, non la brochure, e se il developer ha già completato edifici nelle vicinanze, ne visiti uno finito.

Spese di servizio che non ha ancora visto

I costi di gestione di un edificio vengono stabiliti dopo il completamento e possono modificare in modo sostanziale la tesi di investimento, in particolare nelle torri con molti servizi. Chieda la stima del developer e la confronti con le spese effettive di edifici completati comparabili.

Le cinque domande da porre per ogni progetto

1. Il progetto è registrato presso il DLD, e qual è il conto escrow?
2. Che cosa ha consegnato finora questo developer, e con quanto ritardo?
3. Che cosa dice lo SPA su ritardi, tolleranza di superficie e cessione?
4. Qual è la spesa di servizio stimata al piede quadrato alla consegna?
5. Come si rapporta il calendario dei pagamenti al mio flusso di cassa effettivo?

Un consulente per gli investimenti che non sa rispondere a memoria alle prime due domande non conosce il progetto abbastanza da poterLa consigliare.