Question 1

Что такое недвижимость на этапе строительства (off plan) в Дубае и как это работает?

Accepted Answer

Недвижимость на этапе строительства приобретается до завершения строительства: напрямую у застройщика или, если это разрешено, на вторичном рынке у текущего покупателя. Проекты на этапе строительства в Дубае регистрируются в рамках процедур Земельного департамента Дубая (DLD), а платежи вносятся в соответствии с утверждённой схемой платежей застройщика и применимыми условиями эскроу. Покупка регулируется договором купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA).

Question 2

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае и владеть ею?

Accepted Answer

Да. Покупатели любого гражданства могут владеть недвижимостью в специально отведённых зонах freehold в Дубае, и для самого владения недвижимостью резидентство ОАЭ не требуется. При соблюдении применимых банковских, комплаенс- и налоговых требований доход от аренды и выручку от продажи также можно переводить за рубеж.

Question 3

Какие преимущества дают инвестиции в недвижимость на этапе строительства?

Accepted Answer

Недвижимость на этапе строительства может открыть доступ к новым проектам, более широкому выбору объектов на раннем этапе и поэтапным планам рассрочки, которые помогают инвесторам распределять вложение капитала. До завершения строительства также возможен рост стоимости. Эти преимущества не гарантированы, поэтому до покупки следует оценить цену, план рассрочки, застройщика, расположение, будущее предложение на рынке и планируемый срок владения.

Question 4

Какие риски несёт покупка на этапе строительства и как их снизить?

Accepted Answer

К рискам относятся задержки строительства или сдачи, изменение рыночной стоимости, расхождение между ожиданиями и готовым объектом, а также ограничения на перепродажу. Тщательная проверка должна охватывать историю застройщика, регистрацию проекта, условия эскроу, ход строительства, условия SPA, платёжные обязательства, будущее предложение на рынке и условия выхода из инвестиции.

Question 5

Как выбрать место для покупки с хорошим потенциалом роста и арендного дохода?

Accepted Answer

Смотрите не только на заявленную доходность. Значение имеют цена входа, будущая инфраструктура, транспортная доступность, конкурирующее предложение, спрос на аренду, выбор конкретного объекта и качество застройщика. Наиболее сильной является возможность, в которой реалистичный потенциал роста сочетается с устойчивым спросом на аренду и которая соответствует планируемому сроку владения и вашей общей инвестиционной стратегии.

Question 6

Как узнать, правильно ли зарегистрированы проект на этапе строительства и застройщик?

Accepted Answer

Прежде чем брать на себя обязательства, проект и застройщика следует проверить через соответствующие каналы Земельного департамента Дубая (DLD) и изучить документацию по проекту. Покупателям также следует разобраться в условиях эскроу, статусе регистрации и платёжных реквизитах проекта до перевода средств.

Question 7

Что защищает мои деньги, если строительство остановится или проект отменят?

Accepted Answer

Платежи покупателей по соответствующим требованиям проектам на этапе строительства вносятся через эскроу-счета, регулируемые государством, а зарегистрированные застройщики и проекты подпадают под нормативную базу Дубая. SPA определяет договорные условия на случай задержек, а отменённые проекты рассматриваются в рамках применимой регулируемой процедуры. Покупателям следует проверить проект, реквизиты эскроу-счёта и условия договора до перевода средств.

Question 8

Что такое эскроу-счёт и как он защищает мои платежи?

Accepted Answer

Эскроу-счёт представляет собой регулируемый счёт проекта, который используется для соответствующих требованиям проектов на этапе строительства. Он помогает контролировать, как средства покупателей поступают и расходуются в связи с проектом. Перед переводом средств платёжные реквизиты всегда следует сверять с официальной документацией застройщика.

Question 9

Что такое Oqood и почему это важно при покупке на этапе строительства?

Accepted Answer

Oqood является системой предварительной регистрации Земельного департамента Дубая (DLD) для сделок с недвижимостью на этапе строительства. Она фиксирует право покупателя на объект в предварительном реестре недвижимости и служит важной официальной записью о сделке до завершения строительства и окончательной регистрации права собственности.

Question 10

Можно ли получить ипотеку на недвижимость на этапе строительства?

Accepted Answer

Финансирование может быть доступно по отдельным проектам на этапе строительства и для покупателей, соответствующих требованиям, но критерии кредиторов и этап, на котором финансирование становится доступным, различаются. Если ваша стратегия покупки опирается на будущее финансирование, варианты ипотеки стоит изучить заранее, а не рассчитывать, что средства будут доступны к моменту наступления последующих платежей или платежа при сдаче.

Question 11

Какие визы, связанные с недвижимостью, доступны инвесторам в Дубае?

Accepted Answer

Дубай предлагает варианты резидентства, связанные с недвижимостью, при соблюдении требований, действующих на момент подачи заявления. Владельцы недвижимости могут претендовать на продлеваемый 2-летний вид на жительство инвестора в недвижимость (Property Investor Residence), а при инвестициях в соответствующую требованиям недвижимость от AED 2 млн возможно получение продлеваемой 10-летней Golden Visa, в том числе при покупке подходящей недвижимости на этапе строительства. Если резидентство входит в ваши инвестиционные цели, до покупки следует проверить актуальные требования DLD и иммиграционных органов.

Question 12

Можно ли продать недвижимость на этапе строительства до завершения проекта?

Accepted Answer

Да, такая возможность есть, при соблюдении требований застройщика к перепродаже, условий SPA, с учётом уже внесённой суммы и любых требований к NOC, уступке или переоформлению. После выполнения применимых условий объект может быть передан новому покупателю, который принимает на себя оставшиеся платёжные обязательства. Пороговые суммы, сборы и порядок следует уточнять для каждого конкретного проекта.

Question 13

Какие расходы нужно заложить в бюджет помимо цены покупки?

Accepted Answer

Помимо цены покупки покупателям следует заложить в бюджет сбор DLD в размере 4%, расходы на регистрацию и административное оформление, а также применимые агентские сборы или сборы за сделку. После завершения строительства текущие расходы на владение могут включать плату за обслуживание (service charges), содержание, страхование и управление недвижимостью. Если объект приобретается как инвестиция, стоит также учесть расходы на меблировку и подготовку к сдаче в аренду.

Question 14

Что будет, если сдача моего объекта на этапе строительства задержится?

Accepted Answer

Договор купли-продажи (SPA) должен определять договорные рамки завершения строительства, включая допустимый срок продления, а также права и обязанности сторон. Если задержка становится существенной или спорной, следует изучить подписанный договор и текущий статус проекта и при необходимости получить независимую юридическую консультацию.

Question 15

Что происходит при сдаче объекта и к каким расходам нужно подготовиться?

Accepted Answer

В момент сдачи или около него покупатель, как правило, вносит оставшиеся платежи по договору, осматривает объект и проверяет его на дефекты (snagging), завершает формальности с застройщиком и регистрацию, а также оформляет коммунальные услуги, плату за обслуживание и страхование, если это применимо. Инвесторам также стоит заложить в бюджет расходы на меблировку, подготовку или управление, которые могут потребоваться, прежде чем в объекте можно будет жить или сдавать его в аренду.

Question 16

Можно ли купить недвижимость в Дубае и управлять ею из-за рубежа?

Accepted Answer

Да. Большую часть процесса покупки можно пройти дистанционно, а при необходимости оформить доверенность. От покупки и сдачи объекта до проверки на дефекты, сдачи в аренду, управления недвижимостью и последующей перепродажи ваши инвестиции могут профессионально сопровождаться, пока вы находитесь за рубежом.

Question 17

Можно ли сдать недвижимость в аренду сразу после получения ключей?

Accepted Answer

Когда объект завершён, передан и юридически готов к заселению, его, как правило, можно подготовить к сдаче в аренду с учётом применимых требований здания, регистрации и лицензирования. Инвесторам стоит продумать арендную стратегию ещё до сдачи объекта, в том числе решить, подходит ли он лучше для долгосрочной аренды или, если это разрешено, для посуточной аренды (vacation home).

Question 18

Продать, сдать в аренду или сохранить объект после сдачи?

Accepted Answer

Правильная стратегия зависит от текущей стоимости объекта, достижимой арендной доходности, будущего предложения на рынке, оставшегося потенциала роста, расходов на сделку и ваших общих инвестиционных целей. Оценка актива в момент сдачи с учётом текущей рыночной ситуации помогает определить, какой вариант сильнее: продажа, получение арендного дохода или удержание ради долгосрочного роста.

Question 19

Как недвижимость на этапе строительства может войти в более широкий портфель недвижимости в Дубае?

Accepted Answer

Недвижимость на этапе строительства можно сочетать с готовыми объектами, приносящими доход, чтобы диверсифицировать районы, типы недвижимости, сроки сдачи и объём капитальных обязательств. Инвесторам, формирующим портфель, стоит оценивать, какой вклад каждая покупка вносит в общую стратегию, соблюдая баланс между будущим потенциалом роста, арендным доходом, ликвидностью, платёжными обязательствами и присутствием в разных сегментах рынка Дубая.

Все новые проекты Дубая в одном месте.

Лучшие проекты ОАЭ на этапе строительства

Mr. C Residences Downtown

Six Senses Residences

Expo Valley Views Building 5

Avita

Bella

Vida Residences Hillside Tower B

Найдите недвижимость на этапе строительства, которая подходит именно вам

Где купить недвижимость на этапе строительства в Дубае

Dubai Islands

Palm Jumeirah

Business Bay

Expo City

Jumeirah Islands

Инвестируйте от AED 2 млн и получите право на 10-летнее резидентство

Все крупные застройщики ОАЭ на одном портале

Emaar Properties

Sobha Realty

DAMAC Properties

Beyond

Omniyat

Prestige One

Не знаете, с чего начать?

Подберите объект на этапе строительства за 30 секунд

Аналитика и новости рынка

В каких районах Дубая объекты off plan могут вырасти в цене сильнее всего к моменту передачи?

Покупка на этапе строительства в Дубае

Узнайте о старте продаж раньше рынка.