Реальные риски покупки off plan и то, что действительно вас защищает

У покупки на этапе строительства есть риски, которые стоит назвать прямо. Некоторыми из них управляет сама регуляторная система Дубая. Другие остаются на вас, и никакие документы их не снимут.

С чем регулирование действительно справляется

Исчезновение ваших денег

Платежи покупателей по зарегистрированному проекту off plan поступают на эскроу-счет конкретного проекта, а не на операционный счет девелопера, и перечисляются по мере сертифицированного продвижения строительства. Это самая важная защита на рынке Дубая, и именно поэтому регистрацию проекта нужно проверять в первую очередь.

Исчезновение проекта без возможности возмещения

Если проект отменяется, DLD и RERA применяют установленную процедуру ликвидации эскроу-счета и возврата средств покупателям. Это не происходит мгновенно и не проходит безболезненно, но это процедура, а не пустота.

Чем вам предстоит управлять самостоятельно

Задержки

Самое частое разочарование в off plan связано не с мошенничеством, а со временем. Строительство затягивается. Вашей защитой служат положения SPA о задержках и, что важнее на практике, собственная история девелопера по сдаче объектов: насколько близко к объявленным датам были завершены его недавние проекты. Эту историю можно узнать до покупки, и это первый вопрос, на который мы отвечаем по любому проекту в нашем каталоге.

Движение рынка между покупкой и передачей

Вы покупаете по сегодняшней цене здание, строительство которого завершится через срок от двух до четырех лет. Именно в этом разрыве возникает рост капитала в off plan, и в нем же заключается риск. Если ваш план зависит от продажи до передачи, разберитесь в условиях переуступки и учтите, что ликвидность при перепродаже сильно различается от проекта к проекту.

Разница между визуализацией и реальной комнатой

Спецификация закреплена договором: то, что указано в SPA, вам и причитается. Маркетинговые изображения такой силы не имеют. Сравнивайте перечень отделочных материалов, а не буклет, а если девелопер уже сдавал объекты поблизости, осмотрите готовое здание.

Сервисные сборы, которых вы еще не видели

Стоимость содержания здания устанавливается после завершения строительства и может существенно изменить инвестиционную модель, особенно в башнях с обширной инфраструктурой. Запросите оценку девелопера и сравните ее с фактическими сборами в сопоставимых готовых зданиях.

Пять вопросов, которые нужно задать по каждому проекту

1. Зарегистрирован ли проект в DLD и какой у него эскроу-счет?
2. Что этот девелопер сдал ранее и с каким опозданием?
3. Что сказано в SPA о задержках, отклонении площади и переуступке?
4. Какой ожидаемый сервисный сбор за квадратный фут на момент передачи?
5. Как график платежей соотносится с моим реальным денежным потоком?

Инвестиционный консультант, который не может ответить на первые два вопроса по памяти, недостаточно хорошо знает проект, чтобы консультировать вас по нему.