Покупка off plan в Дубае: что происходит на самом деле, шаг за шагом

Off plan означает покупку у девелопера до завершения строительства здания. В Дубае это регулируемая сделка с четко определенной последовательностью, и именно знание этой последовательности не позволяет покупателю взять на себя обязательства в неподходящий момент.

1. Сначала регистрация проекта

Прежде чем девелопер сможет законно продать юнит, проект должен быть зарегистрирован в Dubai Land Department (DLD), а для него должен быть открыт эскроу-счет. Запросите регистрацию проекта и номер его эскроу-счета уже при первом разговоре. Проект, который не может показать вам и то, и другое, не готов принимать ваши деньги.

2. Бронирование

Вы выбираете юнит и подписываете форму резервирования или бронирования, обычно с внесением депозита. На старте продаж популярные релизы распределяются за считанные минуты, поэтому зарегистрированные покупатели видят прайс-лист и планировки до публичного запуска. Бронирование еще не является продажей, но документ следует прочитать, потому что в нем указано, возвращается ли ваш депозит.

3. Договор купли-продажи

SPA (Sale and Purchase Agreement) является договором. Он устанавливает цену, график платежей, спецификацию и площадь юнита, ожидаемую дату завершения и последствия ее переноса. Именно этот документ нужно тщательно проверить. На практике важнее всего положения о допустимом отклонении площади, о задержках и компенсации, а также условия переуступки юнита другому покупателю до передачи.

4. Регистрация в DLD и Oqood

Продажи на этапе строительства фиксируются во временном реестре DLD, системе Oqood, а не путем немедленной выдачи свидетельства о праве собственности. Регистрация защищает ваши права на конкретный юнит. Заложите в бюджет регистрационный сбор DLD в размере 4% от цены покупки, а также административные и регистрационные сборы девелопера. Уточните точные административные суммы по конкретному проекту у своего инвестиционного консультанта: они различаются.

5. Платежи по ходу строительства

Взносы привязаны к этапам строительства, и деньги перечисляются с эскроу-счета по мере сертификации этих этапов, а не по усмотрению девелопера. Пропуск взноса влечет последствия, прописанные в SPA, поэтому сопоставьте график со своим реальным денежным потоком до подписания, а не после.

6. Передача объекта

Вас уведомляют о завершении строительства, вы осматриваете юнит (профессиональная приемка с выявлением дефектов стоит своих денег), погашаете оставшиеся суммы, и свидетельство о праве собственности переходит к вам. Начинают начисляться сервисные сборы. Если вы планируете сдавать объект в аренду, процесс сдачи начинается именно здесь, и его стоит спланировать до передачи, а не после.

Где покупатели совершают ошибки

• Считают дату завершения фиксированной. Это ожидаемая дата. Учитывайте в планах возможность переноса, особенно если вы расторгаете договор аренды, чтобы переехать.
• Не моделируют денежный поток. План 60/40 и план с оплатой после передачи для одного и того же юнита представляют собой совершенно разные обязательства.
• Пропускают проверку SPA. Именно в положениях о задержках, отклонении площади и переуступке скрыт реальный риск.
• Забывают о расходах при передаче. Сервисные сборы, меблировка и последний взнос обычно приходятся на одно и то же время.