Come confrontare correttamente due progetti off plan
Il prezzo al piede quadrato è un buon punto di partenza e un pessimo punto di arrivo. Il confronto che conta si sviluppa su sette colonne.
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Di solito gli acquirenti arrivano con una rosa di due o tre progetti e un foglio di calcolo che confronta il prezzo al piede quadrato. Quella colonna è necessaria, ma tutt’altro che sufficiente. Ecco il confronto che prepariamo per i nostri clienti.
1. Prezzo al piede quadrato, rispetto al termine di paragone giusto
Il confronto va fatto con gli immobili già completati nella stessa comunità, non con altri lanci off plan. I lanci off plan fissano i prezzi l’uno rispetto all’altro e possono spostarsi in blocco; sono gli edifici finiti il luogo in cui il mercato trova davvero il suo prezzo.
2. Efficienza della planimetria
Due unità con la stessa superficie non sono equivalenti. Balconi che assorbono gran parte della metratura, corridoi lunghi e pilastri scomodi riducono lo spazio utilizzabile. Legga la planimetria, non il totale.
3. Storico di consegne del developer
Che cosa ha completato, quanto vicino alla data annunciata, e qual è oggi la qualità costruttiva di quegli edifici, a qualche anno di distanza? Gli edifici completati nelle vicinanze sono una prova che si può visitare di persona.
4. Piano di pagamento rispetto al Suo flusso di cassa
Simuli le uscite prima della consegna, alla consegna e dopo. Per i calcoli, consulti la nostra guida ai piani di pagamento.
5. Spese di servizio stimate
Al piede quadrato per anno, e il loro effetto sul rendimento netto. Un affitto di facciata elevato in una torre costosa da gestire può rendere al netto meno di un edificio più semplice nella porta accanto.
6. Offerta in arrivo nella stessa comunità
Quante unità verranno completate in quella comunità nello stesso periodo? Completamenti concentrati mettono sotto pressione sia gli affitti sia la rivendita, proprio nel momento in cui Le serve l’uno o l’altra.
7. Uscita
Le condizioni di cessione nello SPA, la profondità del mercato di rivendita per quella tipologia di unità e l’effettiva esistenza dell’acquirente a cui intende rivendere. Un attico con 5 camere da letto e un appartamento con 1 camera da letto hanno mercati di uscita completamente diversi.
I progetti che vale la pena acquistare superano tutte e sette le colonne. La maggior parte delle rose perde un nome entro la quarta.
Forniamo questa analisi come confronto scritto sull’intera rosa di progetti anziché come singola raccomandazione, compresa, quando è il caso, la raccomandazione di non acquistarne nessuno.