Die tatsächlichen Risiken beim Off Plan Kauf und was Sie wirklich schützt

Ein Off Plan Kauf birgt Risiken, die man offen benennen sollte. Einige werden durch den Regulierungsrahmen Dubais strukturell abgesichert. Andere liegen bei Ihnen, und daran ändert auch noch so viel Papier nichts.

Was die Regulierung tatsächlich abdeckt

Dass Ihr Geld verschwindet

Käuferzahlungen für ein registriertes Off Plan Projekt fließen auf ein projektspezifisches Treuhandkonto, nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers, und werden nach bestätigtem Baufortschritt freigegeben. Das ist der wichtigste einzelne Schutz auf dem Markt in Dubai, und deshalb ist die Projektregistrierung das Erste, was Sie überprüfen sollten.

Dass ein Projekt ohne Rückgriffsmöglichkeit verschwindet

Wird ein Projekt abgesagt, wenden DLD und RERA ein festgelegtes Verfahren an, um das Treuhandkonto aufzulösen und die Gelder an die Käufer zurückzuzahlen. Das geschieht nicht sofort und nicht schmerzlos, aber es ist ein geregeltes Verfahren und kein Vakuum.

Was Sie selbst steuern müssen

Verzögerung

Die häufigste Enttäuschung beim Off Plan Kauf ist kein Betrug, sondern die Zeit. Bauarbeiten verzögern sich. Ihr Schutz sind die Verzögerungsregelungen im SPA und, praktisch gesehen, die Fertigstellungshistorie des Bauträgers: wie nah seine jüngsten Fertigstellungen an den angekündigten Terminen lagen. Diese Bilanz lässt sich vor dem Kauf in Erfahrung bringen, und es ist die erste Frage, die wir bei jedem Projekt beantworten, das wir anbieten.

Marktentwicklung zwischen Kauf und Übergabe

Sie kaufen zum heutigen Preis ein Gebäude, das in zwei bis vier Jahren fertig wird. Aus dieser Zeitspanne ergibt sich der Wertzuwachs beim Off Plan Kauf, und genau darin liegt auch das Risiko. Wenn Ihr Plan darauf beruht, vor der Übergabe zu verkaufen, sollten Sie die Übertragungsbedingungen kennen und wissen, dass die Liquidität beim Wiederverkauf von Projekt zu Projekt stark schwankt.

Die Lücke zwischen Visualisierung und Wirklichkeit

Die Ausstattung ist vertraglich festgelegt: Was im SPA steht, steht Ihnen zu. Werbebilder sind es nicht. Vergleichen Sie die Ausstattungsbeschreibung, nicht die Broschüre, und wenn der Bauträger in der Nähe bereits etwas fertiggestellt hat, besichtigen Sie ein fertiges Gebäude.

Servicegebühren, die Sie noch nicht kennen

Die laufenden Kosten eines Gebäudes werden erst nach der Fertigstellung festgelegt und können die Rentabilität einer Investition erheblich verändern, besonders in Türmen mit umfangreichen Gemeinschaftseinrichtungen. Fragen Sie nach der Schätzung des Bauträgers und vergleichen Sie sie mit den tatsächlichen Gebühren in vergleichbaren fertigen Gebäuden.

Die fünf Fragen, die Sie bei jedem Projekt stellen sollten

1. Ist das Projekt beim DLD registriert, und welches ist das Treuhandkonto?
2. Was hat dieser Bauträger bereits fertiggestellt, und mit wie viel Verspätung?
3. Was sagt das SPA zu Verzögerung, Flächenabweichung und Übertragung?
4. Wie hoch ist die geschätzte Servicegebühr pro Quadratfuß bei der Übergabe?
5. Wie passt der Zahlungsplan zu meinem tatsächlichen Cashflow?

Ein Investmentberater, der die ersten beiden Fragen nicht aus dem Stegreif beantworten kann, ist nicht nah genug am Projekt, um Sie dazu zu beraten.