Off Plan Kauf in Dubai: Was tatsächlich passiert, Schritt für Schritt

Off Plan bedeutet, vom Bauträger zu kaufen, bevor das Gebäude fertiggestellt ist. In Dubai ist das eine regulierte Transaktion mit einem festgelegten Ablauf, und wer diesen Ablauf kennt, bindet sich nicht zum falschen Zeitpunkt.

1. Zuerst kommt die Projektregistrierung

Bevor ein Bauträger eine Einheit rechtmäßig verkaufen darf, muss das Projekt beim Dubai Land Department registriert und das zugehörige Treuhandkonto (Escrow) eröffnet sein. Fragen Sie schon im ersten Gespräch nach der Registrierung des Projekts und der Nummer des Treuhandkontos. Ein Projekt, das Ihnen nicht beides vorlegen kann, ist nicht bereit, Ihr Geld anzunehmen.

2. Reservierung

Sie wählen eine Einheit aus und unterzeichnen ein Reservierungs- oder Buchungsformular, in der Regel gegen eine Anzahlung. Beim Launch werden gefragte Kontingente innerhalb von Minuten vergeben, weshalb registrierte Käufer Preisliste und Grundrisse bereits vor dem öffentlichen Launch sehen. Eine Reservierung ist noch kein Kauf, lesen Sie sie aber dennoch genau, denn darin steht, ob Ihre Anzahlung erstattungsfähig ist.

3. Sale and Purchase Agreement

Das SPA ist der Kaufvertrag. Es legt den Preis, den Zahlungsplan, die Ausstattung und Fläche der Einheit, den voraussichtlichen Fertigstellungstermin sowie die Folgen einer Verschiebung dieses Termins fest. Dieses Dokument sollten Sie gründlich prüfen lassen. In der Praxis sind die wichtigsten Klauseln die zulässige Flächenabweichung, die Regelungen zu Verzögerung und Entschädigung sowie die Bedingungen für die Übertragung der Einheit an einen anderen Käufer vor der Übergabe.

4. DLD-Registrierung und Oqood

Off Plan Verkäufe werden im vorläufigen Register des DLD, dem Oqood-System, erfasst und nicht sofort per Eigentumsurkunde. Die Registrierung schützt Ihren Anspruch auf die konkrete Einheit. Planen Sie die DLD-Registrierungsgebühr von 4% des Kaufpreises sowie die Verwaltungs- und Registrierungsgebühren des Bauträgers ein. Lassen Sie sich die genauen Verwaltungsbeträge für das jeweilige Projekt von Ihrem Investmentberater bestätigen, denn sie variieren.

5. Zahlungen nach Baufortschritt

Die Raten sind an Baumeilensteine gekoppelt, und das Geld wird vom Treuhandkonto freigegeben, sobald diese Meilensteine bestätigt sind, nicht nach Ermessen des Bauträgers. Eine versäumte Rate hat Folgen, die im SPA festgelegt sind. Gleichen Sie den Zahlungsplan daher vor der Unterzeichnung mit Ihrem tatsächlichen Cashflow ab, nicht danach.

6. Übergabe

Sie werden über die Fertigstellung informiert, besichtigen die Einheit, ein Mängelgutachten (Snagging) ist seinen Preis wert, offene Beträge werden beglichen, und die Eigentumsurkunde geht auf Sie über. Ab jetzt fallen Servicegebühren an. Wenn Sie die Einheit vermieten möchten, beginnt die Vermietung hier, und es lohnt sich, sie vor der Übergabe zu planen statt danach.

Wo Käufer in die Falle tappen

• Die Annahme, der Fertigstellungstermin sei fix. Es handelt sich um einen voraussichtlichen Termin. Berücksichtigen Sie in Ihrer Planung eine mögliche Verschiebung, vor allem wenn Sie ein Mietverhältnis kündigen, um einzuziehen.
• Den Cashflow nicht durchrechnen. Ein 60/40-Plan und ein Plan mit Zahlungen nach der Übergabe sind bei derselben Einheit sehr unterschiedliche Verpflichtungen.
• Die Prüfung des SPA auslassen. In den Klauseln zu Verzögerung, Flächenabweichung und Übertragung steckt das eigentliche Risiko.
• Die Kosten bei der Übergabe vergessen. Servicegebühren, Möblierung und die letzte Rate fallen meist gleichzeitig an.