الشراء على الخارطة في دبي: ما الذي يحدث فعلًا، خطوة بخطوة

الشراء على الخارطة يعني الشراء من المطور قبل اكتمال المبنى. وفي دبي، هذه معاملة منظمة ذات تسلسل محدد، ومعرفة هذا التسلسل هي ما يمنع المشتري من الالتزام في اللحظة الخطأ.

1. تسجيل المشروع يأتي أولًا

قبل أن يتمكن المطور من بيع أي وحدة بشكل قانوني، يجب تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وفتح حساب الضمان الخاص به. اطلب تسجيل المشروع ورقم حساب الضمان منذ المحادثة الأولى. فالمشروع الذي لا يستطيع أن يُريك الاثنين ليس جاهزًا لتلقي أموالك.

2. الحجز

تختار وحدة وتوقّع استمارة حجز، وعادةً ما يكون ذلك مع دفعة مقدمة. وعند الإطلاق، تُخصص الإصدارات المطلوبة خلال دقائق، ولهذا يطّلع المشترون المسجلون على قائمة الأسعار والمخططات قبل الإطلاق العام. الحجز ليس بيعًا بعد، لكن اقرأه بعناية، لأنه سيحدد ما إذا كانت دفعتك المقدمة قابلة للاسترداد.

3. اتفاقية البيع والشراء

اتفاقية البيع والشراء (SPA) هي العقد. فهي تحدد السعر وجدول السداد ومواصفات الوحدة ومساحتها وتاريخ الإنجاز المتوقع وما يحدث إذا تأخر هذا التاريخ. وهذه هي الوثيقة التي ينبغي مراجعتها مراجعة وافية. والبنود الأهم عمليًا هي نسبة التفاوت المسموح بها في المساحة، وأحكام التأخير والتعويض، وشروط التنازل عن الوحدة لمشترٍ آخر قبل التسليم.

4. التسجيل لدى DLD ونظام Oqood

تُسجل مبيعات العقارات على الخارطة في السجل المؤقت لدى DLD، أي نظام Oqood، بدلًا من إصدار سند ملكية فوري. ويحمي هذا التسجيل حقك في الوحدة المحددة. خصص في ميزانيتك رسوم التسجيل لدى DLD البالغة 4% من سعر الشراء، إضافة إلى رسوم الإدارة والتسجيل لدى المطور. وتأكد من المبالغ الإدارية الدقيقة مع مستشارك الاستثماري للمشروع المعني، فهي تختلف من مشروع لآخر.

5. الدفعات مقابل مراحل البناء

ترتبط الأقساط بمراحل إنجاز البناء، وتُصرف الأموال من حساب الضمان عند اعتماد هذه المراحل، لا وفق تقدير المطور. وللتخلف عن سداد أي قسط عواقب منصوص عليها في اتفاقية البيع والشراء، لذا طابق الجدول مع تدفقك النقدي الفعلي قبل التوقيع، لا بعده.

6. التسليم

يُبلَّغ بإنجاز المشروع، فتعاين الوحدة، ويستحق فحص العيوب تكلفته، وتُسوّى الأرصدة المتبقية، ويُنقل سند الملكية إليك. وتبدأ رسوم الخدمات. وإذا كنت تنوي تأجير الوحدة، فعملية التأجير تبدأ هنا، ومن المفيد التخطيط لها قبل التسليم لا بعده.

أين يقع المشترون في الأخطاء

• افتراض أن تاريخ الإنجاز ثابت. إنه تاريخ متوقع. ضع احتمال التأخير في حسابك، خاصة إذا كنت تنهي عقد إيجار للانتقال إلى الوحدة.
• عدم احتساب التدفق النقدي. خطة 60/40 وخطة سداد بعد التسليم على الوحدة نفسها التزامان مختلفان تمامًا.
• تجاوز مراجعة اتفاقية البيع والشراء. بنود التأخير والتفاوت في المساحة والتنازل هي حيث تكمن المخاطر الحقيقية.
• نسيان تكاليف التسليم. رسوم الخدمات والتأثيث والقسط الأخير تأتي عادةً في الوقت نفسه.